Was bedeutet ein Werkvertrag in der Generalplanung?
Planungssicherheit
Wer ein Immobilienprojekt vorbereitet, möchte wissen, welche Planung erforderlich ist, was sie kostet und wann sie vorliegt. Ein klar beschriebener Planungsauftrag schafft dafür die Grundlage. Im Modell der Planungsgruppe wird die gesamte vereinbarte Planung über einen Vertragspartner organisiert — mit verbindlich vereinbarten Planungskosten und Terminen.
Entscheidend ist, was vereinbart wird
Ein Werkvertrag richtet sich grundsätzlich auf einen vereinbarten Leistungserfolg. Für Architekten- und Ingenieurverträge enthält das BGB ergänzende Regelungen, die an die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele anknüpfen. Daraus entsteht jedoch nicht allein durch die Vertragsbezeichnung automatisch ein bestimmter Festpreis oder Fertigstellungstermin. Die konkrete Vereinbarung ist entscheidend.
Für Bauherren bedeutet das: Klären Sie vor allem, welche Leistungen und Ergebnisse umfasst sind, auf welchen Grundlagen geplant wird und welche Kosten und Termine dafür gelten.
Ein Vertrag für die gesamte vereinbarte Planung
Bei der Planungsgruppe führt der Weg über eine zentrale Generalplanung. Architektur, TGA, Tragwerksplanung und Statik, Bauphysik, Brandschutz sowie Außenanlagen / GaLa gehören zu den wesentlichen Inhouse-Disziplinen.
Benötigt das Projekt zusätzliche Fachplanung, beauftragen und koordinieren wir die passenden Fachplaner. Für den Bauherrn bleibt es bei einem Vertrag mit uns für die gesamte vereinbarte Planung.
Die Zahl der beteiligten Disziplinen muss damit nicht zur Zahl der vom Kunden selbst zu koordinierenden Planungsverträge werden.
Was vor dem Start geklärt werden sollte
Der Planungsumfang
Welche Leistungen werden benötigt? Was wurde bereits erarbeitet? Welche Unterlagen bilden die Grundlage? Eine allgemeine Aussage wie „die gesamte Planung“ wird erst dann konkret, wenn die Aufgabe und die erwarteten Ergebnisse beschrieben sind.
Die Planungskosten
Im beschriebenen Modell vereinbaren wir die Kosten für den definierten Planungsumfang verbindlich. Dazu gehört auch, eindeutig zwischen Planungskosten und den späteren Kosten der Bauausführung zu unterscheiden.
Die Planungstermine
Termine sollten erkennen lassen, welche Planungsleistungen bis wann vorliegen sollen. Ebenso müssen die für den Ablauf erforderlichen Entscheidungen, Unterlagen und Abstimmungen berücksichtigt werden. Die Zusage eines Planungstermins ist nicht automatisch eine Zusage über den Ausgang eines behördlichen Verfahrens.
Der Umgang mit Änderungen
Ein neues Nutzungskonzept, zusätzliche Aufgaben oder veränderte Grundlagen können die Planungsaufgabe verändern. Dann ist zu klären, was noch vom ursprünglichen Umfang umfasst ist und welche Anpassung erforderlich wird. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen und die anwendbaren gesetzlichen Regelungen.
Was bedeutet Gewährleistung?
Für Mängel unserer vereinbarten Planungsleistungen stehen wir nach Maßgabe des Vertrags und der anwendbaren gesetzlichen Regelungen ein. Welche Rechte und Pflichten im Einzelfall bestehen, hängt insbesondere vom vereinbarten Leistungsumfang und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Das Werkvertragsrecht kennt unter bestimmten Voraussetzungen Rechte bei Mängeln; dies ist nicht mit einer pauschalen Absicherung sämtlicher Projektfolgen gleichzusetzen.
Für das Projektgespräch ist deshalb wichtig, nicht bei einem Schlagwort stehenzubleiben. Lassen Sie sich erklären, wofür Ihr Vertragspartner einsteht und wie die zugesagten Leistungen im Auftrag beschrieben werden.
Planungskosten sind nicht Baukosten
Wünschen Sie auch Unterstützung bei der Umsetzung, können wir ein geeignetes Bauunternehmen einbringen und die vereinbarte Kommunikation, Koordination, Baubegleitung und Bauüberwachung übernehmen.
Der Bauvertrag wird direkt zwischen Bauherr und Bauunternehmen geschlossen. Welche Bauleistungen, Preise und Termine gelten, wird in diesem Vertrag geregelt. Unser Planungsvertrag ist damit kein pauschaler Gesamtpreisvertrag für das ganze Bauvorhaben.
Die wichtigsten Fragen für Ihr Erstgespräch
Welche Entscheidung möchten Sie als Nächstes treffen? Welche Planung fehlt dafür? Welche Unterlagen liegen vor? Und welchen Koordinationsaufwand möchten Sie an den Generalplaner abgeben?
Mit diesen Fragen lässt sich die Aufgabe so strukturieren, dass Leistungen, Planungskosten und Termine konkret besprochen werden können.
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Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt unser Angebotsmodell und allgemeine Zusammenhänge. Er ersetzt keine Prüfung oder rechtliche Beratung zu einem konkreten Vertrag.
Gesetzliche Grundlagen: § 631 BGB, § 634 BGB, § 650p BGB und § 650q BGB.